Voie 1
La sortie simple
Vendre dans les prochains mois, avec une transaction bien structurée et un dossier en ordre. C’est un choix légitime, que nous chiffrons comme les autres.
Nous accompagnons les propriétaires d’immeubles à revenus détenus en société au Québec dans la préparation de leur vente. Avec leurs conseillers, nous comparons leurs options, préparons les immeubles et le dossier, et les aidons à conserver davantage de ce qu’ils ont bâti.
Nous comparons les voies de sortie en montant conservé, nous chiffrons ce qu’une préparation peut ajouter et ce qu’elle coûte, et nous coordonnons le travail jusqu’à la vente.
Vos conseillers demeurent au cœur du dossier : votre fiscaliste, votre comptable, votre avocat, votre courtier et votre prêteur. Nous organisons l’analyse et la préparation avec eux; ils valident et exécutent dans leur champ.
Vous recevez un portrait du parc, une comparaison chiffrée de deux ou trois voies, un programme de préparation avec son budget, et un dossier prêt pour l’acheteur et son prêteur. Notre publication sur les documents à préparer avant la vente en donne le détail.
Si préparer ne fait pas mieux que vendre aujourd’hui, nous vous le disons.
envisagent de vendre, maintenant ou d’ici quelques années;
détiennent plusieurs immeubles, constitués sur de nombreuses années;
les détiennent, en tout ou en partie, dans une société;
souhaitent comparer leurs options avant de s’engager.
La démarche est la même d’un dossier à l’autre. La solution qu’elle produit dépend de vos objectifs et de votre parc.
Vos objectifs, votre horizon, la relève possible, la structure de détention et le portrait du parc. Vous recevez une évaluation initiale et deux ou trois voies chiffrées.
Un programme adapté au parc : gestion, location des espaces vacants, contrats et dépenses, présentation, énergie, financement. Nous pouvons en coordonner l’exécution pendant la préparation.
Études environnementales, certificats de localisation, conformité des baux et des renseignements personnels, dossier énergétique, états financiers, salle de données. Voir comment constituer le dossier de vente.
Comparaison chiffrée de la vente des immeubles, de la vente des actions, du montage mixte et de la vente par phases, avec votre fiscaliste. Stratégie de mise en marché établie avec le courtier immobilier que vous choisissez.
Coordination de vos professionnels jusqu’à la clôture, puis transition de la gestion, liquidités, protection et transmission. Nous ne mettons pas d’immeuble en marché et nous ne négocions pas avec l’acheteur.
Un calendrier court, un potentiel additionnel faible ou un financement insuffisant peuvent rendre un programme prolongé inopportun. Nous le disons alors clairement, avec l’écart mesuré à l’appui. La préparation documentaire et transactionnelle garde son utilité dans tous les cas : un dossier complet, une structure examinée et une mise en marché bien conduite se préparent en quelques semaines. La suite vous appartient, et nous l’examinons avec vous.
Après une première évaluation, nous vous présentons deux ou trois voies, avec ce que chacune vous laisserait. Le choix vous appartient.
Vendre dans les prochains mois, avec une transaction bien structurée et un dossier en ordre. C’est un choix légitime, que nous chiffrons comme les autres.
De 12 à 24 mois pour améliorer l’exploitation, présenter les immeubles et compléter le dossier, avec un budget défini. C’est le cœur de notre travail.
Un programme plus long, avec investissement : travaux rentables, repositionnement, densification, financement restructuré. Un potentiel supérieur, sans garantie. Nous la présentons à titre d’information.
Une sortie progressive peut permettre de réduire la gestion et de conserver une participation passive, par exemple des actions privilégiées sans droit de vote, dans le cadre d’une relève familiale ou d’un partenariat avec un acheteur.
Les dividendes, les droits à la valorisation, les modalités de rachat et la libération des cautionnements dépendent des conventions et de l’accord des parties concernées, dont les créanciers. Le traitement fiscal de la cession initiale, des dividendes et du rachat final dépend du capital versé, du prix de base et du dividende réputé au rachat.
Nous ne chiffrons donc pas cette voie dans nos outils publics. C’est une possibilité à étudier avec vos avocats et votre fiscaliste.
Exemple simulé à partir d’un cas composite fictif. Chaque dossier réel fait l’objet d’une analyse personnalisée, revue avec les professionnels du propriétaire.
Il montre l’ordre de grandeur de ce qu’une préparation peut changer, et la façon dont nous le mesurons.
Pierre-Yves a 71 ans. Son parc vaut environ 27,0 M$ et réunit 10 immeubles à logements, 2 immeubles mixtes, 1 immeuble commercial et 1 immeuble industriel, soit 170 logements et 15 locaux commerciaux. Dans cet exemple, vendre après 24 mois de préparation donne environ 1,6 M$ de plus que vendre aujourd’hui, en valeur d’aujourd’hui et avant nos honoraires.
Lire l’exempleUne préparation n’ajoute pas de valeur dans tous les cas. Si les conditions ne sont pas réunies, nous le disons avant de commencer.
Le propriétaire a bâti son parc sur trois décennies et en assure encore la gestion lui-même. Les loyers sont sous ceux du marché, quelques logements se libèrent chaque année, et les états financiers mêlent plusieurs immeubles.
Nous commencerions par séparer les résultats par immeuble, établir le revenu net réel de chacun, et arrêter un programme de relocation au rythme des départs.
La question que l’analyse tranche : ce que la préparation ajouterait, une fois son budget et le temps pris en compte.
Deux baux viennent à échéance dans l’année, un troisième dans deux ans. L’acheteur et son prêteur regarderont d’abord la durée résiduelle des baux et la qualité des locataires.
Nous commencerions par le calendrier des échéances, les options de renouvellement et les clauses d’indexation, puis par le choix entre renouveler avant la vente ou laisser l’acheteur le faire.
La question que l’analyse tranche : quelle séquence donne le meilleur résultat, une fois le risque de vacance considéré.
Les logements sont bien tenus, les locaux commerciaux le sont moins, et les deux usages se mêlent dans les mêmes immeubles. Les repères de marché diffèrent d’un usage à l’autre.
Nous commencerions par ventiler les revenus par usage, revoir les baux commerciaux, et vérifier ce que cette composition change pour la mise en marché et pour la structure de la transaction.
La question que l’analyse tranche : vendre le parc ensemble ou par lots, et sous quelle forme.
Ces situations illustrent le type de travail. Seul l’exemple ci-dessus présente des montants, à partir d’un cas composite fictif.
Quelques questions sur votre parc, et vous obtenez un premier ordre de grandeur. Rien n’est transmis sans votre accord. Si votre situation sort du cadre de l’outil, il vous l’indique.
Explorer vos optionsUn premier échange d’environ une heure, sans engagement ni honoraires.
Discuter de votre projetL’analyse repose sur le revenu net d’exploitation et le taux de capitalisation, valables pour tout immeuble à revenus. Ce qui change d’une catégorie à l’autre, ce sont les leviers, les baux et les repères de marché. Les terrains et les immeubles vacants sont traités à leur valeur, sans capitalisation de revenus.
Immeubles à logements
Immeubles commerciaux
Immeubles de bureaux
Immeubles industriels
Immeubles et parcs mixtes
Terrains à développer
Nos simulations publiques couvrent un parc de revenus détenu dans une société, selon les hypothèses indiquées, et leurs paramètres par défaut sont calibrés sur le multilogement. Pour une autre structure ou un actif à développer, nous recueillons vos objectifs et préparons une analyse adaptée.
Une vente ne se joue pas sur un seul paramètre. Nous travaillons quatre familles de leviers, dans l’ordre qui convient à votre parc et à vos objectifs. La fiscalité reste centrale. Elle n’est pas le seul levier.
Gestion resserrée, location des espaces vacants, loyers et baux, contrats et dépenses, revenus accessoires, outils de gestion. Chaque dollar de revenu net d’exploitation ajouté se retrouve multiplié dans la valeur par le taux de capitalisation.
Présentation des logements et des aires communes, énergie et enveloppe, entretien et dépenses en capital rentables, évaluation foncière. Puis le dossier : études environnementales, certificats de localisation, conformité des baux, salle de données. Un dossier prêt évite les ajustements de prix de dernière minute.
Vente des immeubles, vente des actions, montage mixte, vente par phases ou sortie progressive. Compte de dividendes en capital, impôt remboursable, pertes, prix de base, prêt d’actionnaire, fins d’exercice, délais légaux. Le financement fait partie de cette famille. Un volet central, traité en profondeur avec votre fiscaliste.
Une stratégie de mise en marché établie avec le courtier immobilier choisi, un dossier lu d’avance avec les yeux de l’acheteur, puis la suite : transition de la gestion, liquidités, protection et transmission, avec vos conseillers.
Aucun de ces gestes n’est spectaculaire pris seul. Un contrat renégocié, quelques locaux loués, une facture d’énergie réduite, une entrée refaite, un dossier complet. Additionnés sur un parc, puis capitalisés dans la valeur, ces petits gains bien choisis produisent un écart important. Dans notre cas de figure, environ quatre cinquièmes de l’amélioration brute du revenu net d’exploitation proviennent des leviers de gestion. Ce ratio ne mesure pas leur part du gain patrimonial après impôts.
Lire l’exemple chiffréTrois choses décident de ce que vous conservez : la valeur du parc le jour de la vente, la façon dont la transaction est structurée, et la qualité de la mise en marché. La fiscalité traverse la deuxième. C’est souvent elle qui fait reporter la décision pendant des années.
Lorsque des immeubles sont détenus en société depuis plusieurs années, leur vente peut déclencher la récupération de la déduction pour amortissement accumulée, imposée au taux applicable au revenu de placement d’une société privée sous contrôle canadien, soit 50,17 % combiné fédéral et Québec en 2026.
S’ajoutent le gain en capital de la société sur la portion imposable (taux d’inclusion maintenu à 50 % depuis l’annulation de la hausse en mars 2025), puis l’impôt personnel à la sortie des liquidités, qui peut atteindre 48,70 % au palier supérieur lorsqu’elles sont versées sous forme de dividendes non déterminés (taux à confirmer).
L’effet combiné dépend de l’historique de la société : l’amortissement réclamé au fil des ans, le coût fiscal des immeubles aux livres, et les soldes qui dorment dans les comptes. Certains permettent de sortir des fonds sans impôt (le compte de dividendes en capital), d’autres donnent droit à un remboursement une fois les dividendes versés (l’impôt en main remboursable au titre de dividendes, ou IMRTD).
Une précision qui évite bien des malentendus : aucune exonération n’est présumée pour une société locative. L’admissibilité des actions doit être démontrée selon les critères applicables. Le plafond général de 2026 pour les biens admissibles est de 1 275 000 $, avant les limites propres au contribuable.
Le facteur qui pèse le plus lourd est souvent ailleurs : c’est la façon dont l’argent sort de la société et le rythme auquel il sort. Deux vendeurs aux immeubles comparables peuvent conserver des montants très différents selon ces seuls choix. D’où l’intérêt de comparer avant de s’engager.
Sources Agence du revenu du Canada · Revenu Québec · Ministère des Finances du Canada · Ministère des Finances du Québec. Annulation de la hausse du taux d’inclusion confirmée le 21 mars 2025. Plafond de 1 275 000 $ pour 2026 : montant indexé, à confirmer auprès de l’Agence du revenu du Canada. Taux des dividendes non déterminés au palier supérieur : à confirmer.
Entre les deux, il y a une suite d’impôts et de frais. Chacun se calcule sur une base différente, et la séquence dépend de la structure retenue : les postes ci-dessous ne s’appliquent pas tous, ni dans cet ordre, à chaque scénario. C’est pourquoi un prix brut plus élevé peut laisser moins en poche qu’un prix plus modeste assorti d’une structure mieux pensée, et pourquoi comparer deux offres au prix affiché ne dit à peu près rien.
Nos comparaisons sont présentées après le budget et les frais expressément modélisés, mais avant les honoraires de Verchère Capital. Le net final est recalculé après la lettre de mission.
Un calcul favorable à une structure n’est pas un prix. Nous comparons les structures en net conservé, puis nous laissons les offres confirmer laquelle tient.
La société vend ses immeubles, ensemble ou séparément. Elle paie l’impôt sur la récupération d’amortissement et sur le gain en capital, puis les liquidités sortent vers l’actionnaire. Le compte de dividendes en capital et l’IMRTD atténuent la facture. Le bassin d’acheteurs est le plus large, et vendre les immeubles un à un rapporte parfois plus que le parc entier.
L’actionnaire vend la société qui détient les immeubles. L’impôt latent passe à l’acheteur, qui le fait valoir par un ajustement négocié sur le prix. Le bassin d’acheteurs est plus étroit et négocie serré : cet ajustement se constate sur des offres, pas dans un chiffrier. La vente d’actions n’est pas toujours la meilleure voie.
Cession de certains immeubles, puis vente des actions de la société recentrée (périmètre simplifié : le parc résiduel peut demeurer mixte). L’ajustement de prix propre à ce montage est une hypothèse indépendante, à confirmer par des offres : la sélection d’immeubles ne garantit aucune réduction de l’ajustement. À faire valider par le fiscaliste et l’avocat du dossier.
Mettre en marché les immeubles, avec l’option de convertir la transaction en vente d’actions pendant la vérification diligente, si l’acheteur et le vendeur y trouvent chacun leur compte. Les conseillers des deux parties s’entendent alors sur l’ajustement. Chaque analyse présente donc un résultat par structure et un scénario de base prudent : la vente préparée des immeubles.
Un gain important réalisé en une seule année, notamment à la vente d’actions, peut donner prise à l’impôt minimum de remplacement. Un étalement des dividendes sur dix ans est une hypothèse, pas un engagement : un décès ou une incapacité peut l’interrompre, et c’est pourquoi nous montrons toujours à côté le résultat « tout distribué à la clôture ». Enfin, le traitement fiscal du budget du programme (dépenses courantes ou dépenses en capital) reste à confirmer.
Verchère s’appuie sur plus de dix ans d’administration de sociétés immobilières. Nous lisons votre dossier comme le liront un acheteur, son prêteur et ses conseillers : ce qu’ils vérifieront, ce qu’ils escompteront, ce qui les rassurera. La sortie se prépare en conséquence, avant que les questions n’arrivent.
Personne ne choisit le jour où le marché est favorable. Il est possible, en revanche, d’être prêt ce jour-là. Tant que la vente n’est pas conclue, il reste presque toujours quelque chose à faire.
Toutes les options restent ouvertes, y compris celles qui demandent du temps. Certaines horloges légales se comptent en années : le maintien de 24 mois du lien entre sociétés après un transfert d’immeuble exonéré de droits de mutation, la réserve de cinq ans sur une balance de vente, la règle des 21 ans des fiducies.
Le programme de création de valeur produit ses effets sur le revenu net, le dossier se monte sans urgence, et les états financiers se préparent en vue de la transaction plutôt que de s’ajuster à la dernière minute.
C’est ici que se décident la stratégie de mise en marché, le choix du courtier et le scénario de base. La forme finale de la transaction (immeubles, actions ou montage mixte) se confirme ensuite avec les offres.
Les grandes orientations sont fixées. Il reste des leviers à examiner : conversion possible en vente d’actions pendant la vérification diligente, répartition du prix, modalités et étalement des versements, séquence des opérations à la clôture.
Ces horizons sont indicatifs. Votre marge réelle dépend de la structure de détention, de l’historique de la société et de vos objectifs. Une évaluation initiale permet de l’établir, en coordination avec vos conseillers fiscaux et juridiques.
Les mandats sont dirigés par un conseiller stratégique principal, administrateur agréé (Adm.A.), sous assurance responsabilité professionnelle et lettre de mission par phase.
Verchère Capital accompagne les propriétaires immobiliers dans la préparation de leur vente et l’évaluation de leurs options, en coordination avec leurs conseillers.
Vos conseillers demeurent au cœur du dossier. Nous organisons l’analyse et la préparation avec eux; ils valident et exécutent dans leur champ.
Courtiers immobiliers · Fiscalistes · Comptables · Avocats et notaires · Évaluateurs agréés · Prêteurs · Conseillers en gestion privée
Un client envisage de vendre son parc, ou vous souhaitez voir comment nous travaillons? Écrivez-nous. Nous répondons personnellement. Le cas de figure détaillé présente nos hypothèses, les structures comparées et les tests de résistance.
Nous écrireUn propriétaire qui a mis trente ou quarante ans à bâtir un parc immobilier mérite une sortie préparée comme l’œuvre d’une vie. Notre rôle est de rendre simple ce qui est complexe, et humain ce qui serait autrement mécanique.
Vendre méthodiquement. Conserver davantage. Transmettre ce qui compte vraiment.
Raison d’être. Une sortie préparée comme l’œuvre d’une vie, pas négociée comme une transaction.
Mission. Aider les propriétaires d’immeubles détenus en société à conserver davantage de ce qu’ils ont bâti, en orchestrant leur sortie de bout en bout : les écouter, créer la valeur avant de vendre, structurer la transaction, choisir la bonne mise en marché et préparer la suite, avec leurs professionnels.
Vision. Devenir la référence québécoise, puis canadienne, de l’orchestration de sortie patrimoniale immobilière, et mettre notre méthode entre les mains des professionnels.
Verchères est une seigneurie concédée en 1672 à François Jarret de Verchères, sur la rive sud du Saint-Laurent. En 1692, sa fille Marie-Madeleine, quatorze ans, y a tenu le fort familial jusqu’à l’arrivée des renforts. Inspiré de cette histoire, le nom Verchère Capital s’écrit sans « s », pour distinguer notre maison de conseil du lieu historique.
Territoire, patrimoine, défense. Protéger ce qui a été bâti, jusqu’à ce que la relève arrive.
Trois courants qui convergent vers une cible : la valeur créée, la structure et la mise en marché, réunies vers ce que vous conservez.
Un premier échange d’environ une heure, en personne ou par téléconférence, sans engagement ni honoraires. Les renseignements que vous nous transmettez demeurent confidentiels. Propriétaires, familles, relève et professionnels sont les bienvenus.
Par téléphone : 514 497-7903
Par courriel : info@vercherecapital.ca
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