Exemple simulé à partir d’un cas composite fictif. Chaque dossier réel fait l’objet d’une analyse personnalisée, revue avec les professionnels du propriétaire.
Il montre l’ordre de grandeur de ce qu’une préparation peut changer, et la façon dont nous le mesurons.
Pierre-Yves est électricien de formation. En quarante-trois ans, il a bâti un parc de 10 immeubles à logements, 2 immeubles mixtes, 1 immeuble commercial et 1 immeuble industriel, soit 170 logements et 15 locaux commerciaux, d’une valeur d’environ 27,0 M$. À 71 ans, il souhaite simplifier la gestion et préparer sa transmission. Il veut connaître le résultat de chaque option avant de décider.
Nous avons comparé deux voies : vendre aujourd’hui, ou vendre après 24 mois de préparation. Ces 24 mois sont l’horizon de l’exemple, pas une règle : ici, une préparation de 12 mois donne un résultat très proche, légèrement supérieur même. L’horizon se choisit dossier par dossier.
Une préparation n’ajoute pas de valeur dans tous les cas. Si les conditions ne sont pas réunies, nous le disons avant de commencer.
Ce sont des valeurs actualisées, qui tiennent compte du temps, avant les honoraires de Verchère Capital. Ce ne sont pas les sommes disponibles le jour de la vente. Hypothèses du 19 septembre 2026.
Une préparation peut ajouter beaucoup; elle peut aussi, si le marché se retourne, donner moins qu’une vente immédiate. Pierre-Yves examine les deux résultats avec son comptable et son fiscaliste, puis il décide. S’il choisit de vendre maintenant, nous l’aidons à bien le faire.
CFP de Saint-Hyacinthe, fin des années soixante-dix. Il n’a pas fait l’université. Il a commencé sa première compagnie à 24 ans en posant des panneaux électriques dans des immeubles à logements de la Montérégie.
C’est là qu’il a appris à lire les chiffres des propriétaires. Pas dans un livre. Dans des cuisines, le soir, en regardant des feuilles de calcul tracées à la main par des hommes plus vieux que lui qui lui expliquaient pourquoi tel triplex valait plus que tel autre.
En 1983, il a acheté son premier immeuble. Trois logements à Granby. Mise de fonds empruntée à son beau-père. Il l’a encore aujourd’hui. Pierre-Yves connaît la moitié de ses locataires par leur prénom. Il fait encore ses tournées d’inspection lui-même le samedi matin avec un café. Il roule dans le même camion depuis dix ans. Il fend son bois de chauffage lui-même.
Pierre-Yves n’a pas bâti un empire. Il a bâti quelque chose. Tranquillement, sans bruit, sans dette toxique, en restant proche de ce qu’il connaissait.
Il pense parfois à vendre. Il y pense depuis cinq ans. Mais chaque fois, il bute sur la même phrase intérieure : « je vais payer plus de quarante pour cent d’impôt ». Alors il reporte. Une année. Puis une autre.
Cette année, il a décidé de regarder la question en face. Rien ne presse. Il aime simplement savoir où il s’en va. Il voudrait alléger la gestion, penser à la suite, et que les siens sachent à quoi s’en tenir. Un soir, il a sorti son carnet et il a écrit :
Pierre-Yves est un homme méthodique. Il a passé sa vie à lire des plans, à compter, à anticiper. Il sait que vendre va coûter cher en impôts : c’est ce qui le fait reporter depuis des années. Ce qu’il ne sait pas, c’est qu’il existe plusieurs façons de préparer et de structurer une vente, et qu’elles ne laissent pas la même somme.
Pierre-Yves cherche quelqu’un qui va respecter quarante-trois ans de travail. Quelqu’un qui va lui expliquer ses options en français clair. Quelqu’un qui va s’occuper de tout, dans l’ordre : pas vendre vite, pas vendre cher, mais vendre bien. Et qui respectera sa décision, quelle qu’elle soit.
C’est pour Pierre-Yves que Verchère Capital existe.
Quatorze immeubles, 27 010 000 $ de valeur, 8 230 000 $ de dette hypothécaire, un revenu net d’exploitation de 1 439 000 $. Tous les montants qui suivent sont des valeurs actualisées, en dollars d’aujourd’hui, après impôts de la société et impôts personnels, après le budget et les frais expressément modélisés, mais avant les honoraires de Verchère Capital. Le net final sera recalculé après la lettre de mission. Moteur de calcul V1.5.2, hypothèses du 19 septembre 2026.
Les six résultats supposent une vente au comptant. Les balances de vente constituent des variantes distinctes, avec leurs propres échéanciers, impôts et risques de crédit. La colonne du milieu montre la même vente dans 24 mois si rien n’est fait : elle isole ce que le programme apporte, plutôt que le seul passage du temps.
| Structure | Vendre aujourd’hui | Dans 24 mois, sans programme | Dans 24 mois, avec le programme |
|---|---|---|---|
| Vente des immeubles | 11 179 746 $ | 10 602 296 $ | 12 791 590 $ |
| Vente des actions | 11 240 498 $ | 10 646 643 $ | 12 460 540 $ |
| Montage mixte | 11 698 264 $ | 11 058 656 $ | 13 033 956 $ |
Aujourd’hui, la meilleure vente classique est la vente des actions (11 240 498 $); la vente des immeubles suit de près (11 179 746 $). Le montage mixte immédiat est devant (11 698 264 $, soit 4,07 % de plus) et dépasse le seuil de 3 % : il est retenu comme meilleure vente immédiate, toutes structures. Après préparation, le montage mixte ne dépasse la vente des immeubles que de 1,89 % : sous le seuil de 3 %, il reste une variante, et la vente préparée des immeubles est la structure retenue.
Dans cette simulation, la préparation suivie d’une vente des immeubles ajoute 1 551 092 $ par rapport à la meilleure vente immédiate classique, ou 1 093 326 $ par rapport au montage mixte immédiat. Contre la même vente dans 24 mois sans programme, le programme apporte 2 189 294 $. Ces écarts restent soumis aux hypothèses fiscales et de marché. L’écart varie selon la structure retenue : le tableau donne les valeurs exactes, sans arrondi.
| Après préparation | Contre la meilleure vente immédiate classique | Contre la meilleure vente immédiate, toutes structures | Contre la même vente dans 24 mois, sans programme |
|---|---|---|---|
| Vente préparée des immeubles (structure retenue) | + 1 551 092 $ 13,80 % | + 1 093 326 $ 9,35 % | + 2 189 294 $ 20,65 % |
| Vente préparée des actions | + 1 220 041 $ 10,85 % | + 762 275 $ 6,52 % | + 1 813 896 $ 17,04 % |
| Montage mixte préparé | + 1 793 458 $ 15,96 % | + 1 335 692 $ 11,42 % | + 1 975 300 $ 17,86 % |
Chaque hypothèse est d’abord déplacée seule, pour voir ce qu’elle change à elle seule. Le tableau donne le résultat de la vente préparée des immeubles et son écart contre la meilleure vente immédiate classique.
| Hypothèse testée | Vente préparée des immeubles | Écart contre la meilleure vente immédiate classique |
|---|---|---|
| Cas central (taux de capitalisation du prix de vente de 5,33 %, programme réalisé à 80 %) | 12 791 590 $ | + 1 551 092 $ |
| Stress conjoint : taux de sortie +0,50 point et programme réalisé à 50 % | 10 258 239 $ | − 982 259 $ |
| Stress conjoint, préparation de 12 mois | 10 360 138 $ | − 880 360 $ |
| Taux de sortie : +0,50 point | 11 134 599 $ | − 105 899 $ |
| Taux de sortie : +0,25 point | 11 925 976 $ | + 685 477 $ |
| Taux de sortie : −0,25 point | 13 742 402 $ | + 2 501 904 $ |
| Programme réalisé à 50 % | 11 806 802 $ | + 566 304 $ |
| Programme réalisé à 100 % | 13 446 595 $ | + 2 206 096 $ |
| Profil prudent (budget de 470 026 $) | 11 898 506 $ | + 658 008 $ |
| Profil ambitieux (budget de 1 065 389 $) | 13 901 320 $ | + 2 660 822 $ |
Avec un taux de sortie relevé de 0,50 point, le modèle retient le montage mixte préparé et l’écart contre la meilleure vente immédiate classique est de + 286 603 $. Les profils prudent et ambitieux repartent des gabarits du moteur : ils ne sont pas des variantes directes du cas central. Ces tests rappellent pourquoi notre règle d’engagement existe : un mandat de préparation n’est proposé que s’il fait mieux que la meilleure sortie immédiate.
Ce test cumule deux conditions défavorables : le taux de capitalisation à la sortie augmente de 0,50 point, et la moitié seulement des améliorations se réalise. Ce n’est pas le scénario central. Ces deux conditions peuvent survenir ensemble. Ce test illustre leur effet combiné, sans en estimer la probabilité ni couvrir tous les risques.
Dans ces conditions, la vente préparée des immeubles donne 10 258 239 $, soit − 982 259 $ par rapport à la meilleure vente immédiate classique (11 240 498 $), toutes les autres hypothèses demeurant inchangées. Pour la vente préparée des actions, l’écart est de − 925 662 $; pour le montage mixte préparé, de − 540 382 $. Contre le montage mixte immédiat, meilleure vente immédiate toutes structures, l’écart de la vente préparée des immeubles serait de − 1 440 025 $.
La préparation ne protège pas du marché. À conditions de marché comparables, une préparation peut améliorer le résultat si les gains réalisés compensent ses coûts et le temps écoulé.
Les 24 mois sont l’horizon de cet exemple, pas une recommandation générale. Pour la vente préparée des immeubles, l’écart entre 24 et 12 mois est de − 66 627 $ (12 858 217 $ à 12 mois, avec un budget de 506 875 $) : ici, 12 mois donne un résultat calculé légèrement supérieur, et le moteur classe les deux horizons comme proches. Pour la vente préparée des actions, l’écart est de − 111 491 $; pour le montage mixte préparé, de − 126 406 $. Un horizon plus court réduit le coût de l’attente. Un historique plus long peut faciliter la démonstration des revenus auprès de l’acheteur et de son prêteur; c’est à apprécier dossier par dossier, selon le calendrier du propriétaire et ce que le dossier permet de démontrer.
L’ajustement de 10 % du montage mixte est une hypothèse indépendante, à confirmer par des offres. Nous présentons aussi son résultat à 18 % et à 25 %. La sélection d’immeubles ne garantit aucune réduction de l’ajustement. Dans ce montage, la société est recentrée après la cession de deux immeubles (périmètre simplifié : le parc résiduel peut demeurer mixte).
| Ajustement sur le prix des actions du montage mixte | Aujourd’hui | Après préparation | Écart avec la vente préparée des immeubles |
|---|---|---|---|
| 10 % (hypothèse centrale) | 11 698 264 $ | 13 033 956 $ | + 242 367 $ |
| 18 % | 10 750 695 $ | 12 009 019 $ | − 782 571 $ |
| 25 % | 9 921 572 $ | 11 112 199 $ | − 1 679 391 $ |
Le taux de 40 % est une hypothèse de simulation : des dividendes étalés sur dix ans, des fonds conservés en société rémunérés à 3 % net. Ces résultats sont des valeurs actualisées. Ils ne constituent pas une estimation des liquidités disponibles à la clôture. L’échéancier annuel des dividendes, de l’impôt personnel et des remboursements d’impôt figure dans les livrables détaillés remis au client et à ses conseillers.
| Politique de distribution | Vente des immeubles aujourd’hui | Vente préparée des immeubles |
|---|---|---|
| Étalée sur 10 ans, taux moyen de 40 % (cas central) | 11 179 746 $ | 12 791 590 $ |
| Tout distribué à la clôture, à 48,70 % (borne prudente) | 10 366 764 $ | 11 997 758 $ |
| Étalée sur 10 ans, taux moyen de 35 % | 11 729 145 $ | 13 336 949 $ |
| Étalée sur 5 ans, taux moyen de 40 % | 11 267 555 $ | 12 887 252 $ |
| Étalée sur 15 ans, taux moyen de 40 % | 11 105 242 $ | 12 712 099 $ |
Ce tableau porte sur la vente des immeubles seulement : la vente des actions ne dépend pas de la politique de distribution. La borne prudente suppose que tout est distribué l’année de la clôture, au palier supérieur de 48,70 % (taux à confirmer). Une projection personnelle annuelle reste nécessaire.
L’impôt minimum de remplacement. Un gain important réalisé en une seule année, notamment à la vente d’actions, peut y donner prise; il n’est pas modélisé ici.
Le décès ou l’incapacité pendant l’étalement. Étaler les dividendes sur dix ans est une hypothèse, pas un engagement. Les conséquences d’un décès ou d’une incapacité ne sont pas modélisées ici. Le scénario « tout distribué à la clôture » compare une politique de distribution; il ne constitue pas une borne des conséquences successorales ou fiscales.
Le traitement fiscal du budget du programme. Selon leur nature, les dépenses sont déductibles dans l’année ou ajoutées au coût des immeubles. Le modèle simplifie ce point.
Un programme de 24 mois, un budget total de 617 824 $ (contingence et frais professionnels du programme compris, avant les honoraires de Verchère Capital), réalisé à 80 %. Le revenu net d’exploitation passe de 1 439 000 $ à 1 652 773 $, et la valeur du parc de 27 010 000 $ à 31 008 866 $. Le rattrapage des loyers se calcule au rythme des départs volontaires, et seulement sur la part résidentielle des revenus.
| Famille et levier | Gain annuel brut visé | Budget | Part de l’amélioration brute du revenu net d’exploitation |
|---|---|---|---|
| Exploitation | 213 216 $ | 237 113 $ | 79,79 % |
| Louer les unités vacantes | 20 000 $ | 12 000 $ | |
| Fluidifier la gestion | 42 000 $ | 24 000 $ | |
| Renégocier les contrats | 45 000 $ | 6 000 $ | |
| Créer des revenus utiles | 22 000 $ | 30 000 $ | |
| Rattraper les loyers à la relocation | 84 216 $ | 165 113 $ | |
| Actif et dossier | 54 000 $ | 245 000 $ | 20,21 % |
| Valoriser sans travaux lourds | 24 000 $ | 60 000 $ | |
| Soigner la première impression | 0 $ | 45 000 $ | |
| Réduire la facture énergétique | 30 000 $ | 140 000 $ | |
| Structure et fiscalité | 0 $ | 0 $ | 0,00 % |
| Mise en marché et transition | 0 $ | 25 000 $ | 0,00 % |
| Préparer la mise en marché | 0 $ | 25 000 $ | |
| Contingence et frais professionnels du programme (hypothèse) | 110 711 $ | ||
| Total du programme | 267 216 $ | 617 824 $ |
Gains visés avant le taux de réalisation de 80 %. Dans les hypothèses retenues, environ quatre cinquièmes de l’amélioration brute du revenu net d’exploitation proviennent des leviers de gestion. Ce ratio ne mesure pas leur part du gain patrimonial après impôts. La structure, la fiscalité et la mise en marché n’agissent pas sur le revenu net : leur effet se lit dans la comparaison des structures.
| Meilleure vente immédiate classique (vente des actions) | 11 240 498 $ |
|---|---|
| Écart sur les encaissements de vente, après impôts | + 4 384 406 $ |
| Budget du programme, contingence et frais professionnels du programme (hypothèse) | − 617 824 $ |
| Flux d’exploitation personnels pendant la préparation | + 716 300 $ |
| Effet du temps sur l’ensemble des flux | − 2 931 791 $ |
| Vente préparée des immeubles, valeur actuelle | 12 791 590 $ |
Références fiscales de 2026, au 19 septembre 2026 : revenu de placement d’une société privée 50,17 %, taux marginal maximal 53,31 %, inclusion du gain en capital 50 %, IMRTD 30,67 % récupéré à 38,33 % des dividendes imposables. Aucune exonération n’est présumée pour ce cas de société locative. Ventes au comptant. Pendant la préparation, le propriétaire continue de retirer ce dont il a besoin (380 000 $ nets par année). La société supporte le coût fiscal de ces retraits, versés en dividendes imposables non déterminés au taux moyen de 35 % (hypothèse à confirmer), et une partie du surplus reste dans la société jusqu’à la vente, où elle lui revient. Flux postérieurs à la clôture actualisés à 3 %, puis tous les flux à 7 % jusqu’à aujourd’hui. Ajustement négocié sur le prix des actions : 18 %, dans une fourchette de 10 à 25 %; il se constate sur des offres. Taux de capitalisation du prix de vente projeté : 5,33 %. Hypothèses à confirmer : part résidentielle de 70 % des deux immeubles mixtes, paramètres de la distribution étalée, taux de 48,70 % sur les dividendes, ajustement de 10 % du montage mixte. La sortie progressive n’est pas chiffrée. Anonymat : ce cas est construit à partir des profils que nous rencontrons; ce n’est pas un mandat réel, aucun client n’est identifiable et aucun détail n’est tiré d’un dossier particulier. Les lieux sont réels, le personnage ne l’est pas.
Vendre méthodiquement. Conserver davantage. Transmettre ce qui compte vraiment.
Elle a ses propres chiffres, sa propre structure, son propre calendrier. Quelques questions suffisent pour obtenir un premier ordre de grandeur; un échange permet d’aller plus loin.